Éviter la saisie immobilière

La vente à réméré est le moyen le plus efficace pour éviter ou arrêter une saisie immobilière. Cela consiste à vendre temporairement votre bien immobilier à investisseur pendant une durée qui ne peut dépasser 5 ans (article 1659 et suivants du code civil).

Avec le produit de cette vente, vous remboursez l’ensemble de vos créances ce qui annule toute procédure à votre encontre.

Pendant cette période, vous bénéficiez d’une faculté de rachat à un prix déterminé à l’avance dans l’acte authentique établi par le notaire et vous continuez à occuper votre bien après avoir versé à l’investisseur une indemnité d’occupation.

Éviter la saisie immobilière

Comment se déroule une vente forcée ?

Vous êtes dans l'impossibilité d’honorer les échéances de remboursement d’un prêt immobilier. Dans ce cas la banque prononcera la déchéance du terme. Le capital restant à devoir et les intérêts courus jusqu’à la notification deviennent immédiatement exigibles. 
La banque peut alors engager à votre encontre une procédure de saisie de votre patrimoine immobilier. Cette procédure, strictement encadré, doit respecter certaines conditions et aboutit alors à la vente du bien saisi et au remboursement intégral ou partiel de votre dette :

1ère Etape : Le commandement de payer valant saisie immobilière

La banque se munit d’un titre exécutoire et s’adresse à un huissier de justice pour obtenir le paiement des sommes dues. L’huissier présente alors un commandement de payer c’est-à-dire un acte vous ordonnant d’honorer vos engagements. Le commandement de payer vous indique que vous avez l'obligation de payer la somme due dans les 8 jours.
Le commandement de payer VAUT SAISIE DU BIEN. Vous ne pouvez donc plus le vendre sauf dans le cadre de la procédure de saisie c’est-à-dire le remboursement intégral de votre dette.

2ème Etape : La visite de l’huissier

Si vous ne remboursez pas la somme dans les 8 jours, l'huissier de justice a le pouvoir de pénétrer dans le bien saisi en votre présence ou en votre absence pour établir un procès-verbal concernant la description du bien saisi.
Si vous refusez de laisser entrer l'huissier, il peut entrer en présence du maire, d’un conseiller municipal, d’un fonctionnaire municipal, de la police ou de gendarmerie, ou avec deux témoins.

3ème étape : L'assignation à comparaître

Le commandement de payer dont vous faites l’objet est publié au bureau des hypothèques dans les 2 mois suivant le délai de 8 jours qui vous a été accordé pour régler la somme.
Dans les 2 mois suivant cette publication, vous serez assigné à comparaître à une audience d’orientation devant le juge du tribunal de grande instance. L’assignation doit vous être délivrée au moins 1 mois avant la date prévue pour l’audience.

4ème étape : L'audience d'orientation

Au cours de cette audience, le juge examine la validité de la saisie qui été engagée contre vous. Il statue sur les contestations et détermine les modalités selon lesquelles la procédure sera poursuivie. Elle est fondamentale dont la mesure où cette audience représente la dernière chance qui vous est donné d’arrêter la procédure de la vente aux enchères publiques en contestant sa validité.
Dans le cas contraire, vous pouvez demander au juge, au travers de votre avocat, l’autorisation de la vente amiable de votre bien immobilier, ou lui demander un renvoi de l’audience afin de préparer au mieux votre défense. Quel que soit la décision, vous et vos créanciers, avez 15 jours pour contester la décision.

5ème étape : La vente amiable

Le juge va fixer le prix minimum de la vente du bien ainsi que la date d’une nouvelle audience dans les 4 mois afin de faire le point sur votre dossier. En revanche votre banque peut refuser la vente amiable et demander la vente forcée du bien au juge.
Si vous avez signé un compromis de vente, le juge vous accordera 3 mois de plus pour signer l’acte authentique de vente. Une fois l’acte signé, la vente devient définitive et permet de rembourser l’ensemble de vos dettes et si il apparaît un excédent il vous sera restitué. Dans le cas contraire, en l’absence d’un acte authentique, la vente forcée sera ordonnée.

6ème étape : audience d’adjudication

La date de la vente aux enchères du bien saisi est fixé dans un délai compris entre 2 à 4 mois. Elle fait l’objet d'une publication dans des journaux d’annonces légales ainsi que l’affichage d’un avis sur la façade principale de votre patrimoine immobilier.
C’est la banque créancière qui fixe le montant de la mise à prix du votre bien. Son avocat dépose au greffe du juge de l’exécution le cahier des conditions de vente. Après quoi, une visite de votre bien est organisé au profit des personnes qui souhaiterons l’acquérir.
Les enchères sont portées par les avocats des acquéreurs et c’est la dernière enchère donc la plus haute qui remporte le bien saisi. Un acquéreur a toujours la possibilité de faire une surenchère dans les 10 jours qui suivent la vente à la condition de proposer un prix d’acquisition supérieur de 10 % au prix qui avait été adjudiqué précédemment. Une nouvelle audience sera alors fixée.
Une fois le prix de la vente versée, la somme sera répartie entre vos différents créanciers. Par ailleurs, l’acquéreur pourra demander votre expulsion si vous occupez encore le bien.

En résumé, les avantages de la vente à réméré :

  • Remboursement de l’ensemble de vos crédits.
  • Jouissance du bien pendant toute la durée du réméré.
  • Rétablissement de votre situation financière.
  • Suppression du fichage à la Banque de France (FICP, FCC).
  • Possibilité d'emprunter pour racheter votre bien immobilier.
  • Possibilité d'écourter à tout moment la durée de la vente à réméré.
  • Frais de notaire réduits lors du rachat.