Faillite personnelle
comment protéger son patrimoine immobilier.

1. Comprendre le cadre légal de la faillite personnelle et la saisie immobilière.

La faillite personnelle, ou plus précisément la procédure de surendettement en France, est une démarche juridique destinée à résoudre des situations de surendettement. Lorsque les dettes ne peuvent plus être remboursées, les créanciers peuvent demander la saisie des biens du débiteur, y compris des biens immobiliers, pour récupérer leur dû.

La saisie immobilière est une procédure judiciaire qui permet aux créanciers de forcer la vente d’un bien immobilier pour rembourser les dettes contractées par son propriétaire. Cependant, il existe des moyens de protéger un bien immobilier avant d’atteindre cette extrémité.

2. Mettre en place un régime de protection du patrimoine :

2.1 La déclaration d'insaisissabilité

La déclaration d’insaisissabilité est une solution prévue par la loi française pour protéger un bien immobilier des créanciers professionnels. Cette option est particulièrement pertinente pour les propriétaires qui exercent une profession indépendante, comme les commerçants, artisans, ou professions libérales, et dont les biens peuvent être saisis en cas de faillite professionnelle.

Depuis la loi de 2015, la résidence principale d’un entrepreneur individuel est insaisissable de droit, sans qu'il soit nécessaire d’effectuer une déclaration. Cependant, pour protéger d'autres biens immobiliers affectés à un usage non professionnel, il est encore possible de faire une déclaration d’insaisissabilité devant un notaire. Cette démarche rend ces biens immobiliers insaisissables par les créanciers liés à l’activité professionnelle du débiteur.

Étapes de la déclaration d'insaisissabilité :

• 1. Faire une demande auprès d’un notaire : Un acte notarié est nécessaire pour officialiser la déclaration d'insaisissabilité.
• 2. Publicité de l’acte : Pour être opposable aux créanciers, cette déclaration doit être publiée au registre des hypothèques ou au registre du commerce et des sociétés si le propriétaire exerce une activité commerciale ou libérale.
• 3. Champ d’application : Cette insaisissabilité ne protège que des créanciers professionnels, et ne s’applique pas aux dettes personnelles ou familiales.

2.2 Créer une Société Civile Immobilière (SCI).

Une Société Civile Immobilière (SCI) est un outil juridique qui permet de détenir un bien immobilier via une société plutôt qu’à titre personnel. En transférant la propriété d’un bien immobilier à une SCI, il devient plus difficile pour les créanciers de saisir le bien directement, car celui-ci appartient désormais à une entité distincte du propriétaire.

Dans une SCI, les associés détiennent des parts sociales plutôt qu’une propriété directe sur le bien immobilier. Cela permet d’éviter la saisie individuelle du bien, car les créanciers doivent d’abord s’attaquer aux parts sociales du débiteur. Toutefois, si la dette est très importante, la saisie des parts sociales peut entraîner la vente de la totalité du bien.

Avantages de la SCI :

• 1. Protection contre les créanciers personnels : Le bien étant possédé par la SCI, les créanciers personnels du propriétaire ne peuvent pas saisir directement le bien.
• 2. Gestion collective : En impliquant d'autres membres de la famille dans la SCI (comme les enfants), la répartition des parts permet de diluer le pouvoir de décision et de réduire les risques.
• 3. Transmission du patrimoine : La SCI permet aussi de faciliter la transmission du bien immobilier à ses héritiers tout en optimisant la fiscalité.

2.3 Utiliser le démembrement de propriété : l’usufruit et la nue-propriété

Le démembrement de propriété consiste à diviser le droit de propriété en deux parties : la nue-propriété et l’usufruit. Le propriétaire peut décider de céder la nue-propriété de son bien tout en conservant l'usufruit, ce qui signifie qu’il peut continuer à utiliser le bien (ou percevoir les loyers, si le bien est loué), mais qu’il n’en possède plus la pleine propriété.

En cas de faillite personnelle, les créanciers ne peuvent saisir que la partie que le débiteur détient, soit l’usufruit ou la nue-propriété. Ainsi, si le propriétaire ne détient plus que l’usufruit, la saisie du bien est rendue plus complexe et le créancier ne pourra pas forcer la vente complète du bien.

Exemple d’application cession de la nue-propriété à un enfant : En cédant la nue-propriété du bien à un enfant tout en conservant l'usufruit, le propriétaire protège son bien immobilier des créanciers, car la pleine propriété du bien n’est pas entre ses mains.

2.4 L'assurance emprunteur : une protection précieuse en cas d’imprévu

Si le propriétaire a contracté un prêt pour l’acquisition de son bien immobilier, il a probablement souscrit une assurance emprunteur. Cette assurance couvre le remboursement du prêt en cas de situations graves comme le décès, l’invalidité ou la perte d'emploi. L’assurance emprunteur peut donc se révéler une solution essentielle pour éviter la saisie du bien en cas d’impossibilité de rembourser les mensualités.

Conseil : Il est essentiel de vérifier les termes du contrat d'assurance emprunteur pour connaître les situations couvertes. En cas de difficultés financières importantes, il est possible de solliciter l’intervention de cette assurance pour éviter de tomber en défaut de paiement.

2.5 Le mandat de protection future : Anticiper les risques financiers

Le mandat de protection future est un outil juridique qui permet à une personne de désigner à l’avance une ou plusieurs personnes pour gérer son patrimoine en cas d’incapacité future (maladie, perte d’autonomie, etc.). Ce mandat peut également servir de protection en cas de faillite personnelle en confiant la gestion des biens immobiliers à une personne de confiance, qui veillera à leur préservation et à la défense des intérêts du propriétaire.

Le mandat de protection future permet d’éviter des décisions précipitées ou des ventes forcées du bien immobilier en cas de difficultés financières ou de déclin des capacités de gestion du propriétaire.

2.6 La vente à réméré ou le portage immobilier : options temporaires pour récupérer le bien

La vente à réméré ou le portage immobilier sont deux solutions temporaires permettant de vendre un bien immobilier tout en gardant la possibilité de le racheter ultérieurement. Ces techniques sont utilisées en cas de surendettement grave, lorsque le propriétaire souhaite obtenir des liquidités rapidement pour éviter la saisie de son bien tout en ayant la possibilité de le récupérer plus tard, une fois ses finances rétablies.

En cas de faillite personnelle, le réméré ou le portage permettent de solder une partie des dettes et d'éviter une saisie forcée tout en conservant un droit de rachat sur le bien.

2.7 La vente en viager : une option temporaire pour récupérer son bien

Le viager est une forme de transaction immobilière qui permet à un acheteur (appelé débirentier ) d’acquérir un bien tout en versant une rente viagère au vendeur (appelé crédirentier ) jusqu’au décès de ce dernier. le prix du bien n’est pas payé en une seule fois. Une partie de la somme est versée au moment de la signature de l’acte de vente (cette somme s'appelle le bouquet ), et le reste prend la forme d'une rente mensuelle ou trimestrielle versée au vendeur jusqu’à son décès.